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Mercado regional da construção movimenta

R$ 1 bilhão

No período em que o setor da construção civil esteve em crise, foram lançadas em Guaxupé mais de 7 unidades residenciais. Tanto Guaranésia quanto Muzambinho têm hoje mais de mil ofertas habitacionais. Com novos incentivos, o setor pretende retomar o crescimento em 2018.

 

No Brasil, o mercado da construção civil foi o setor da economia que apresentou a maior queda em 2017, mas as perspectivas de retomada são animadoras para este ano, principalmente nos municípios beneficiados com lançamentos imobiliários.

No Sul de Minas, Guaxupé teve 4.976 loteamentos aprovados entre 2013 e 2017. Foram 31 condomínios e edificações populares. Nesse levantamento não estão incluídos prédios residenciais e comerciais, nem construções individuais, mas constam três projetos populares da administração pública.

Atualmente, estão em fase de aprovação na prefeitura 654 lotes de quatro condomínios. Uma empresa já anunciou lançamento de 220 lotes para junho. Um sítio na Vila Campanha poderá ofertar cerca de 600 unidades.

A Loyalty Empreendimentos Imobiliários, sediada em Guaxupé, vai lançar  o Residencial Jardim das Acácias, com medidas compactas, e o Bosque das Araucárias, próximo ao Seminário, com áreas comerciais e residenciais de médio e alto padrão. Dessa forma, em seis anos, incluindo 2018, são mais de  7 mil unidades residenciais.

Na avaliação do empresário João Carlos Minchillo, e ex-prefeito até 2016, Guaranésia oferta hoje mais de mil unidades habitacionais, em condomínios e loteamentos populares. Dois empreendimentos são da Loyalty. Na entrada principal da cidade, o Loteamento Jataí, já parcialmente comercializado, oferece 100 lotes. Entre o Jataí e a Fazenda Boa Esperança, está o Residencial São João, com 300 lotes de médio padrão.

Em Muzambinho, seis empreendimentos já divulgados totalizam 1.038 unidades, em condomínios e um prédio. Mais três futuros lançamentos na cidade já têm localização definida. Em Bom Jesus da Penha, a Loyalty projetou 220 lotes, divididos em 190 chácaras e 30 espaços comerciais. Para Juruaia, serão mais de 120 lotes no Residencial Barra Mansa, além de outros projetos regionais da empresa em fase de aprovação.

Na microrregião, o montante representado pela comercialização de lotes e novas residências em condomínios supera R$ 1 bilhão, já considerando investimentos em construção. Pelas contas do corretor de imóveis Levi Valderramos, somente Guaxupé movimenta um bilhão de reais com a recente oferta de 7 mil unidades residenciais.

Um ponto em comum entre os municípios da microrregião é o aumento populacional gerado pelos novos empreendimentos imobiliários. Se cada uma das 7 mil unidades disponíveis em Guaxupé receber uma média de três moradores, serão 21 mil habitantes a mais. Com esse mesmo cálculo, haverá aumento de 3 mil pessoas em Guaranésia e Muzambinho.

Na prática, o crescimento da população é gradual. Novos proprietários vão se mudar para a casa própria e deixarão vagos diversos imóveis de locação. Há compradores que moram fora e querem ter uma segunda moradia na cidade. Outros lotes e casas adquiridos ficam à espera de valorização da área e boas condições de venda.

O aumento da população também está diretamente vinculado às diversas infraestruturas que uma administração pública oferece para atrair novos moradores, como boas práticas na saúde, educação, segurança, ações concretas para geração emprego e trabalho e outros atrativos.

 

O Brasil e a região em 2018

 

Para o empresário de materiais de  para construção João Carlos Minchillo, o mercado microrregional se manteve aquecido entre 2010 e 2014. Os três últimos anos foram os mais difíceis para o setor. Mudanças políticas e econômicas se refletiram no mercado do Sul de Minas e em todo Brasil.

Minchillo aponta as principais causas e efeitos. Há mais de 8 mil obras paralisadas no país, incluindo as obras públicas do Programa de Aceleração de Crescimento, o PAC. Outras 11 mil obras nem foram iniciadas por falta ou atraso no repasse de recursos da União, segundo dados da Confederação Nacional dos Municípios.

O empresário acrescenta que o BNDES, emprestou 20% menos até setembro de 2017. É uma redução de 73%. A Caixa Econômica Federal mudou as regras do financiamento da casa própria, passando a exigir uma entrada maior no financiamento inicial. Com a diminuição de obras foram demitidos mais de um milhão de trabalhadores na construção civil, entre 2014 e 2016, conforme divulgou a Fundação Getúlio Vargas de São Paulo.

Ele analisa outros dados. Está previsto para 2018 a ampliação de R$ 8,7 bilhões em crédito habitacional ao programa Minha Casa Minha Vida, para famílias com renda familiar até R$ 4 mil. Para a geração de emprego, os investimentos poderão chegar a R$ 64 bilhões, até 2021.

Assim, 2018 e os próximos anos prometem mudanças econômicas e políticas, analisa o empresário. “Será um ano de eleição e possibilidades de novos governantes, o que contribuirá para uma retomada da confiança dos investidores e da população. Por essa razão, é possível acreditar que o setor imobiliário voltará a crescer. A esperança de todos é poder voltar aos patamares de 2010, no qual o poder de consumo era alto, a oferta do crédito era boa e a sensação de otimismo pairava no mercado”, conclui João Carlos.

 

O Sul e o Sudoeste mineiros

 

O vice-presidente da Rede Construai, Cézar Ribeiro Minchillo, fala em nome associação regional de empresas do comércio de material de construção no Sul e Sudoeste de Minas, formada por 56 lojas associadas em 36 cidades mineiras. “Houve queda em relação às vendas de materiais para construção  no segundo semestre de 2013 até o final do primeiro semestre de 2017. Segundo dados do IBGE, a queda acumulada de 14,3% superou a queda do PIB brasileiro.”

Para contornar a crise, explicou Cezar, lojas de materiais para construção desenvolveram ações de marketing, aumento de promoções, melhor atendimento e inovações na gestão empresarial.

Sobre os empreendimentos regionais nesse período, Cezar considera que “Os loteamentos lançados antes de 2013 foram ocupados rapidamente, pois o mercado estava em plena expansão. Já nos últimos 5 anos houve uma redução no número de financiamentos, e a crise na economia brasileira  provocou a diminuição no ritmo das obras.”

Basicamente, todas as cidades e regiões atendidas por essa Associação tiveram expansões imobiliárias em forma de condomínios e lotes populares. Nas cidades maiores houve construção de prédios. “A Construai vê com muito bons olhos as novas ofertas no mercado imobiliário, ainda mais agora que governo federal pretende aumentar os financiamentos para 2018. Muitos loteamentos já foram concluídos e liberados para dar início a mais uma etapa de novas construções. A melhora nas vendas de materiais para construção deverá ser bem rápida, e os loteamentos com melhores infraestruturas serão os de maior sucesso”, finalizou o vice-presidente da Associação.

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Perfil do mercado guaxupeano

 

O primeiro escritório de arquitetura em Guaxupé foi a Construtora Mário Gonçalves, nos anos 1950. Naquela época, arquitetos da empresa começaram a desenvolver projetos personalizados para cada família, de acordo com cada terreno, localização e outras características específicas.

Hoje, o mercado local da construção é dividido entre construtoras locais, regionais e sediadas em municípios do Estado de São Paulo. Em torno de 50% das atuais ofertas habitacionais são investimentos de construtoras e incorporadoras paulistas.

As atuais 7 mil unidades no município têm características distintas, que vão de 12 a 992 lotes. A verticalização de pequenos prédios já chegou aos condomínios. A cidade terá um bairro planejado, com centro comercial próprio. Em relação à segurança, destaque para os 150 lotes de alto padrão do Bosque dos Jabotás, com guarita e acesso controlado.

Por comercializar unidades de grandes projetos, construtoras montam postos de vendas desvinculados de agências bancárias. E assim, oferecem facilidades de pagamento e agilidade na aprovação de crédito.

O corretor de imóveis Levi Valderramos informa que cerca de 80% dos empreendimentos populares são adquiridos por guaxupeanos entre 20 e 35 anos. Os outros 20% são pessoas de fora. Nos lançamentos de médio e alto padrão, aproximadamente 60% dos que fecham negócio são moradores locais e acima de 50 anos. Outros 40% são compradores de cidades distantes. É o mesmo perfil apresentando pela Procasa. Para o assistente administrativo Otávio Macário, o cliente com mais 50 anos adquire lotes de médio e alto padrão para construir e depois vender.

 

Arquiteto pesquisa o modelo habitacional

 

O guaxupeano Henrique Ferrarini Ferreira é graduado em Arquitetura e Urbanismo pela Universidade Mackenzie, com extensão na Universidade de Coimbra, e pós-graduando na área de sustentabilidade. No Trabalho Final de Graduação, em 2015, ele abordou a “Releitura do atual modelo habitacional em Guaxupé” e se posiciona a esse respeito.

“A criação de loteamentos horizontais apresenta diversas consequências quando realizados apenas com o intuito de preencher uma demanda existente.  A partir do momento que não existe nenhum estudo de viabilidade, e principalmente, urbanístico, todos perdem. Perde a cidade, que terá que investir altos valores na criação de uma infraestrutura inexistente; perdem os moradores do novo local, que ficam afastados do centro urbano, onde são oferecidos os mais variados serviços, em todos os setores.

A construção de loteamentos de forma espraiada, sem nenhuma verticalização, já foi comprovada que não apresenta vantagens tão sólidas. Os gastos de recursos financeiros para viabilizar um empreendimento dessa categoria, muitas vezes não se justificam do ponto de vista urbanístico.

E considerando um prazo maior, o aparecimento de novos lotes atrai pessoas de fora para a cidade, que precisarão de alguma fonte de renda para se manterem. Pode-se elevar a taxa de desemprego, diminuir a segurança e aumentar a taxa de criminalidade. Portanto, o aumento na quantidade de bairros, principalmente os afastados do centro urbano e destinados à população mais carente, deve ser muito bem estudado”. (Sílvio Reis)

 

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